چگونه اولین ملک سرمایه گذاری خود را خریداری می کنید؟

ساخت وبلاگ

خرید اولین ملک اجاره ای شما یک گام بزرگ برای هر سرمایه گذار است. این یکی از بزرگترین دارایی هایی است که می توانید خریداری کنید و با کمی وقت و تلاش ، می تواند یک راه عالی برای تولید درآمد منفعل باشد.

اما قبل از اینکه یک مغول املاک و مستغلات شوید و شروع به ساختن یک امپراتوری کنید ، باید با اصول اولیه شروع کنید. دانستن نحوه یافتن خانه ، وام گرفتن و پر کردن آن با مستاجران خوب ، همه جنبه های اساسی خرید اولین ملک اجاره ای شما است.

بیایید نگاهی به اقدامات مورد نیاز برای خرید اولین ملک سرمایه گذاری خود و همچنین چالش هایی که ممکن است در طول مسیر با آن روبرو شوید ، نگاهی بیندازیم. در حالی که خرید یک ملک اجاره ای شبیه به خرید یک اقامتگاه اصلی است ، تفاوت های منحصر به فردی وجود دارد که شما باید در نظر بگیرید.

با این نکات و ترفندها ، اطلاعات لازم را برای انجام این روند تا حد امکان صاف خواهید داشت.

آیا یک ملک سرمایه گذاری برای شما مناسب است؟

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای ضعف قلب نیست. نه تنها باید وام و هزینه های عملیاتی را در نظر بگیرید بلکه باید در مورد مستاجران نیز فکر کنید ، که می توانند سرمایه گذاری خود را انجام دهند یا از بین ببرند. معمولاً بیشتر از سرمایه گذاری در بورس سهام ، خطر بیشتری در داشتن یک ملک اجاره وجود دارد. از این گذشته ، اگر شما موفق شدید با مستاجران بد که به موقع اجاره نمی پردازند گیر بیفتید ، بازده شما فقط کاهش نمی یابد - آنها وجود ندارند. مطمئناً ، بورس سهام فقط ممکن است سالانه 4 ٪ تا 5 ٪ را به خود اختصاص دهد ، اما می توانید با اطمینان از آن روی آن حساب کنید. شما با یک ملک سرمایه گذاری قمار بزرگتر می گیرید. اما با قمار بزرگتر نیز فرصتی برای پاداش بزرگتر به وجود می آید ، و این به ویژه در مورد خواص سرمایه گذاری صادق است.

در سال 2016 ، میانگین بازده ناخالص سرمایه گذاران اجاره 9. 4 ٪ بود که نسبت به سالهای گذشته کمی کاهش یافته اما هنوز هم قابل توجه است. برای برخی از زمینه ها ، میانگین بازده سالانه داو جونز در 10 سال گذشته 4. 8 ٪ بوده است. این چیزی برای نوشتن خانه نیست. علاوه بر این ، شما نسبت به بازار سهام تأثیر بیشتری بر املاک سرمایه گذاری خود دارید. به عنوان مثال ، حتی اگر هر بطری کک رژیم غذایی را در فروشگاه مواد غذایی محلی خود خریداری کرده اید ، احتمالاً نمی توانید بر قیمت سهام Coca-Cola تأثیر بگذارد (حداقل به طور قابل توجهی). عوامل زیادی در بازی وجود دارد. وقتی صحبت از بورس سهام می شود ، موجی را سوار می کنید که در حال حاضر وجود دارد. با این وجود ، با وجود یک دارایی سرمایه گذاری ، تغییرات کوچک - مانند درب جدید یا برخی از پیشرفت های جزئی در آشپزخانه - می تواند احتمال افزایش مستاجران خوب در اجاره ماهانه بالاتر را بهبود بخشد. با داشتن خصوصیات سرمایه گذاری ، نه تنها سوار موج می شوید بلکه موج را نیز دارید. این یک انتخاب عالی برای آن سرمایه گذار است که می خواهد فرصتی مناسب تر باشد.

نحوه دریافت وام برای یک ملک سرمایه گذاری

یک سوال بزرگ برای افرادی که یک ملک خریداری می کنند ، آیا این یک ملک سرمایه گذاری است یا یک محل اقامت اصلی ، "چقدر خانه می توانم از پس آن برآیم؟"با نگاه کردن به یک ماشین حساب وام مسکن شروع کنید تا ایده ای از نرخ ها و پرداخت های ماهانه بدست آورید ، و سپس می توانید از پیش استفاده کنید تا ببینید چه مقدار پولی را برای شما صلاحیت می دهید. اطمینان حاصل کنید که به متخصص وام خانه خود بگویید که علاقه مند به خرید یک ملک سرمایه گذاری هستید که قوانین متفاوتی نسبت به یک محل اقامت اولیه دارد.

ابتدا از پیش استفاده کنید

یکی از بزرگترین خطاهایی که خریداران خانه از هر نوع ایجاد می کنند ، جستجوی یک ملک قبل از تأمین بودجه است. بیایید بگوییم ، پس از ماهها جستجو ، ملک اجاره ای کامل را پیدا می کنید. اما تا زمانی که برای وام مسکن پیش بینی می شوید ، خانه در حال حاضر با یک خریدار دیگر تحت قرارداد است. اکنون از پیش استفاده کنید و در یک لحظه توجه به یک معامله خوب بپردازید.

یکی دیگر از مشکلات جستجو قبل از پیش بینی این است که شما واقعاً نمی دانید که چقدر پولی را برای آن واجد شرایط می کنید. این دلهره آور خواهد بود که به خانه هایی در یک محدوده قیمت نگاه کنید ، فقط برای این که بدانید که شما کمتر از آن برخوردار هستید. دریافت پیشینه به شما امکان می دهد در مورد دارایی سرمایه گذاری که قصد خرید آن را دارید ، تصمیم تحصیل کنید.

وام های آژانس برای املاک سرمایه گذاری

برای یک ملک سرمایه گذاری ، احتمالاً از وام آژانس استفاده می کنید ، به این معنی که این وام توسط Fannie Mae یا Fredie Mac پشتیبانی می شود. در بیشتر موارد ، شما نمی توانید وام FHA یا VA را برای یک ملک سرمایه گذاری دریافت کنید. استثناء این امر در صورت خرید یک ملک چند واحدی و برنامه ریزی برای زندگی در یکی از واحدها و اجاره سایرین خواهد بود. اگر قصد دارید این مسیر را طی کنید ، باید با صحبت با یک متخصص وام خانگی شروع کنید.

الزامات خرید یک ملک سرمایه گذاری

وام های آژانس در دسترس شما یا وام مسکن با نرخ ثابت یا وام با نرخ قابل تنظیم (ARM) خواهد بود. هر دوی این گزینه ها در مورد نمره پیش پرداخت و اعتبار ، الزامات خاصی دارند.

برای خرید یک ملک سرمایه گذاری به چه امتیاز اعتباری و پیش پرداخت نیاز دارید؟

برای وام مسکن با نرخ ثابت ، حداقل نمره اعتبار اعتباری در یک ملک سرمایه گذاری تک واحدی 620 است و به پرداخت 20 ٪ پیش پرداخت نیاز دارد. اگر نمره اعتباری 720 یا بالاتر داشته باشید ، با این حال ، فقط موظف هستید 15 ٪ را در یک ملک سرمایه گذاری یک واحدی قرار دهید.

برای وام با نرخ قابل تنظیم ، حداقل نمره اعتباری 620 است و حداقل در یک ملک سرمایه گذاری تک خانواده حداقل 15 ٪ کاهش می یابد.

اگر علاقه مند به خرید یک ملک چند واحدی هستید ، به یک متخصص وام خانه مراجعه کنید تا در مورد الزامات و گزینه ها بحث کنید.

سایر الزامات برای واجد شرایط بودن

به غیر از پیش پرداخت ، الزامات مربوط به یک ملک اجاره ای تا حدودی شبیه به وام مسکن برای یک محل اقامت اولیه است. شما هنوز هم باید از قانون 2/2/2 پیروی کنید: دو سال اظهارنامه مالیاتی ، دو سال W-2 و دو ماه صورتهای بانکی را به شرکت وام مسکن خود ارائه دهید ، و همچنین دارایی های خود را تأیید کنید.

شرکت وام مسکن شما همچنین از شما می خواهد که شش ماه پرداخت وام مسکن را در اختیار شما قرار دهید تا در صورتی که یک چالش مالی غیر منتظره را پشت سر بگذارید ، اتاق بافر را به خود اختصاص دهید.

چرا باید برای ملک سرمایه گذاری خود وام بگیرم؟

اگر وسیله ای برای پرداخت یک ملک سرمایه گذاری به صورت نقدی دارید ، گرفتن وام هنوز هم می تواند برای وضعیت شما معنی داشته باشد ، به خصوص اگر قصد دریافت چندین ملک سرمایه گذاری را دارید. به عنوان مثال ، بیایید بگوییم که شما 100000 دلار در بانک نشسته اید.

اولین گزینه شما خرید یک خانه به صورت نقدی با قیمت 100000 دلار است. در حالی که شما یک جریان پول نقد بزرگتر در آن سرمایه گذاری خواهید داشت ، تمام پول نقد شما را در یک مکان واحد به هم می پیوندد.

با این حال ، اگر وام با 20 ٪ پایین دریافت کنید ، می توانید با 80،000 دلار باقیمانده خانه یا دو خانه دیگری را با همان قیمت خریداری کنید. در حالی که جریان نقدی فوری شما پایین تر است ، این بازده ها در طولانی مدت رشد می کنند ، به خصوص که اجاره ها افزایش می یابد و وام ها پرداخت می شوند. وقتی به جای پول نقد می روید ، دارایی را با سرعت بیشتری می سازید.

در صورت خرید یک ملک سرمایه گذاری به صورت نقدی ، ممکن است هنوز فرصت های وام مفیدی برای وضعیت شما وجود داشته باشد.

جیمز میلن ، مدیر محصول در Rocket Mortgage ® ، توضیح می دهد که "درصد زیادی از املاک سرمایه گذاری در ایالات متحده متعلق به وام مسکن است ، بنابراین فرصت زیادی برای آزاد کردن پول نقد یا خارج کردن سهام برای بهبود یک ملک وجود دارد. بازپرداخت پول نقد گزینه ای عالی برای این مشتریان است. "

این گزینه می تواند به سرمایه گذاری شما در کار برای شما کمک کند.

چگونه می توانم ROI بالقوه املاک اجاره خود را تعیین کنم؟

هنگامی که به دنبال یک ملک سرمایه گذاری عالی هستید ، اولین سؤالی که باید بپرسید این است که "آیا واقعاً می توانم درآمد کسب کنم؟"اگر جواب خیر ، بدیهی است که یک سرمایه گذاری عالی نیست. برای دیدن اینکه چه مقدار پولی می تواند به طور بالقوه درآمد داشته باشد ، باید بازده سرمایه گذاری (ROI) را در نظر بگیرید. ROI را می توان با اولین بار درآمدهای خالص سالانه ملک محاسبه کرد. این پول اجاره ای است که پس از پرداخت مالیات ، بیمه ، هزینه های مدیریت املاک ، تعمیرات مورد انتظار (برنامه ریزی برای صرف 1 ٪ از ارزش ملک در این مورد) ، دوره های خالی بالقوه ، هزینه HOA (در صورت وجود) و هر یک از آنها باقی مانده است. برنامه هایی که قرار نیست توسط مستاجر پوشانده شوند. برای یافتن ROI ، درآمد سالانه را در نظر بگیرید و آن را با مبلغی که برای ملک صرف کرده اید تقسیم کنید. به عنوان مثال ، اگر درآمد خالص سالانه 7،500 دلار باشد و شما 100000 دلار برای ملک هزینه کرده اید ، ROI شما 7. 5 ٪ است. از این محاسبه استفاده کنید تا ببینید که آیا هر ملک اجاره یک سرمایه گذاری بالقوه خوب است یا خیر.

چه چیزی یک ملک سرمایه گذاری خوب را ایجاد می کند؟

هنگام اسکن محلات برای اولین اجاره خود ، چند مورد خاص وجود دارد که باید به دنبال آن باشید تا تعیین کنید که آیا این ملک یک سرمایه گذاری خوب خواهد بود یا خیر. به طور خلاصه ، شما می خواهید خانه ای که نیاز به نگهداری کم داشته باشد ، دارای جای خالی محدود باشد و به شما امکان می دهد نسبت به ارزش به ارزش خوبی داشته باشید.

بدون فیکسفر

یکی از بزرگترین اشتباهاتی که سرمایه گذاران جدید املاک و مستغلات انجام می دهند ، خرید یک فیکسچر است. اگر تبلیغ می گوید ملک "به TLC زیادی احتیاج دارد" ، فقط به خانه بعدی بروید. من خودم یک بار برای این یکی افتاده ام و موفق شده ام "معامله شگفت انگیز" را در خانه ای که دیوارهای داخلی را از دست داده است ، بدست آورم ، به لوله کشی جدید نیاز داشتم و زیرزمینی داشتم که به صورت نیمه ماهانه جاری شد. احساسات بدتری نسبت به درک اینکه گاو نقدی شما در واقع یک گودال پول است وجود دارد.

استثناء این قانون البته اگر در مورد تعمیرات خانه آگاهی داشته باشید. اگر مهارت های دستی گسترده ای دارید (یا کسی را می شناسید که انجام دهد) ، ممکن است بتوانید بهتر از من با این تعمیرات گسترده برخورد کنید. اما به عنوان یک قاعده کلی ، خرید خانه ای که در حال حاضر در شرایط کاربردی باشد ، کمتر سردرد خواهد بود. و آنها آنجا هستند. در ضمن ، تمام تلاش خود را برای مقاومت در برابر جذابیت یک فیکسچر انجام دهید.

بدون جای خالی

اگر به مستاجران پرداخت نمی کنید ، ملک سرمایه گذاری شما برای خیلی خوب نیست. شما می خواهید اطمینان حاصل کنید که ملک شما نه تنها برای هر مستاجر جذاب است - بلکه به مستاجران خوبی که به موقع پرداخت می کنند و مجلات Cosmo خود را در توالت نمی ریزند (از تجربه).

بسته به موقعیت مکانی شما ، بعضی از مکان ها فقط تمایل به نرخ خالی پایین تر دارند ، مانند سان خوزه ، کالیفرنیا ، و فورت کالینز ، کولو ، که هر دو در سال 2016 میزان جای خالی 0. 2 ٪ را لرزاندند. شما در حال نگاه کردن هستید ، اما وقتی درست به آن رسید ، وقت خود را در خیابان ها در نزدیکی املاک بالقوه خود صرف کنید. به سادگی با نگاهی به سطح مراقبت از خانه های اطراف می تواند ایده خوبی را برای شما فراهم کند که کدام خانه ها خالی هستند و کدام ها نیستند.

قانون 1 ٪

یک سوال بزرگ از سرمایه گذاران جدید این است که "چقدر باید یک ملک اجاره کنم؟"سرمایه گذاران فصلی گاهی اوقات از قانون 1 ٪ استفاده می کنند ، که می گوید اجاره هر ماه باید حداقل 1 ٪ از قیمت خرید باشد. به عنوان مثال ، اگر خانه ای را با قیمت 100000 دلار خریداری کرده اید ، حداقل باید 1000 دلار برای اجاره هزینه کنید. البته این همیشه برای سرمایه گذاران صادق نیست ، و برخی برای بازگشت کمی پایین تر حل و فصل می شوند.

به منظور اطمینان از اینکه یک ملک بالقوه می تواند آن نوع بازده را دریافت کند ، ببینید که آیا می توانید تخمین های اجاره ای را برای خصوصیات منطقه مشابه دریافت کنید. ممکن است شما بتوانید کمی بیشتر یا کمتر از آنچه ذکر شده است شارژ کنید ، اما این یک شماره بالگرد به شما می دهد.

آیا شما صاحبخانه هستید؟

هنگامی که شروع به خرید خواص سرمایه گذاری می کنید ، باید مدتی وقت بگذارید تا در مورد توانایی خود در مدیریت املاک خود جدی فکر کنید. این یک کار سخت به عنوان صاحبخانه است - سخت تر از آن که اکثر مردم فکر می کنند - و من دیده ام که بسیاری از سرمایه گذار تا زمانی که یک صاحبخانه خوب باشد ، غرق می شوند.

واقعیت جالب: برای این نوع سرمایه گذار در جستجوی این نوع سرمایه گذار باشید. آنها گاهی اوقات تحت وزن وظایف صاحبخانه خود می سوزند و فقط کل نمونه کارها خود را به یکباره می فروشند. معمولاً زمان خوبی برای خرید و خرید است.

اما نکته این است که همه افراد به عنوان صاحبخانه قطع نمی شوند. این یک خط کار شدید و وقت گیر است ، به خصوص اگر شما یک کار روزانه داشته باشید. به همین دلیل ، من به شدت توصیه می کنم یک شرکت مدیریتی را برای انجام این کار برای شما انجام دهید.

مطمئناً ، شما احتمالاً 9 ٪ تا 11 ٪ اجاره را در این سرویس هزینه می کنید ، اما آنها از نیازهای مستاجران مراقبت می کنند و اجاره را جمع می کنند. و در حادثه ناگوار که یک مستاجر باید اخراج شود ، آنها نیز به رسیدگی به این روند کمک می کنند. زمان اغلب از پول مهمتر است و رها کردن این استرس به شما آزادی می دهد تا سرمایه گذاری های اضافی را دنبال کنید.

پیگیری تعمیرات

از آنجا که شما از این ملک سرمایه گذاری درآمد کسب می کنید ، از شما انتظار می رود مالیات بر درآمد را بپردازید ، اما خبر خوب این است که املاک اجاره ای مزایای مالیاتی عالی را ارائه می دهند. این که آیا شما کسی را استخدام می کنید تا تعمیر کند ، به وام مسکن بپردازید یا به سادگی به سمت ملک خود بروید ، طیف گسترده ای از کسر بالقوه وجود دارد.

کلمات خرد: شما باید اطمینان حاصل کنید که این هزینه ها را-که به معنای رسیدها است-را در این فرصت که IRS در حال ضرب و شتم است ، پیگیری می کنید. برای به دست آوردن ارزش کامل دارایی سرمایه گذاری خود ، باید از فرصت های کسر مالیات خود استفاده کنید.

این یکی دیگر از مزایای استفاده از یک شرکت مدیریتی است. آنها تمام هزینه های اجاره شما را پیگیری می کنند و آنها را در یک سند خوب در فصل مالیات برای شما ارسال می کنند. یک بار دیگر ، مقدار زمانی که باعث صرفه جویی در شما می شود ، ارزش پول را دارد.

شروع شدن

در حالی که متغیرهای زیادی وجود دارد که می توانید هنگام خرید اولین ملک سرمایه گذاری خود را در نظر بگیرید ، باید با انجام تحقیقات خود شروع کنید. به قیمت مسکن و محله ها نگاه کنید و پس انداز خود را برای پرداخت پیش پرداخت کنید. و هنگامی که شما آماده هستید که ابتدا به بازی املاک و مستغلات بپردازید ، می توانید با استفاده از وام مسکن از پیش استفاده کنید.

اخبار رمز ارزها...
ما را در سایت اخبار رمز ارزها دنبال می کنید

برچسب : نویسنده : منیژه سلیمی بازدید : 40 تاريخ : شنبه 13 خرداد 1402 ساعت: 0:00