چرخه املاک و مستغلات (و نحوه یافتن سرمایه گذاری بعدی)

در این مقاله ، مراحل مختلف چرخه املاک و مستغلات و استراتژی هایی را که سرمایه گذاران در دوره های خاص چرخه اتخاذ می کنند ، توضیح می دهیم.

نقطه نظر

18 فوریه 2021 • 10 دقیقه بخوانید

مقاله در 24 مارس 2023 به روز شد.

املاک و مستغلات صنعتی است که با اقتصاد عمومی در هم تنیده است و یک بخش پویا است که در آن روندها دائماً در حال تغییر هستند. وقایع جهانی مانند همه گیر Covid-19 ، Brexit ، افزایش تورم جهانی و نرخ بهره و جنگ تجاری ایالات متحده و چین برخی از روندهای مهم اخیر است که بر بازار املاک و مستغلات تأثیر گذاشته است.

دانستن چرخه املاک و مستغلات می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا درآمد و سرمایه گذاری سرمایه از یک ملک را در پیش بگیرند و به سرمایه گذاران در زمان مناسب برای پیشرفت سرمایه یا واگذاری سرمایه توصیه کنند. سرمایه گذاران همچنین ممکن است تئوری های چرخه املاک و مستغلات را برای شناسایی مرحله صحیح چرخه املاک و مستغلات اعمال کنند و استراتژی سرمایه گذاری مناسب را برای به حداکثر رساندن بازده اتخاذ کنند.

در بخش های زیر این مقاله ، مراحل مختلف چرخه املاک و مستغلات را توضیح خواهیم داد ، و استراتژی های سرمایه گذاران به طور معمول در دوره های خاص چرخه اتخاذ می کنند. ما همچنین در مورد برخی از عوامل اقتصادی که بر چرخه املاک و مستغلات تأثیر می گذارد ، توضیح خواهیم داد و مرحله چرخه املاک و مستغلات را که در حال حاضر در آن قرار داریم ، مشخص خواهیم کرد.

چهار مرحله از چرخه املاک و مستغلات

در سال 1933 ، هومر هویت ، یک اقتصاددان آمریکایی که در اقتصاد زمین تخصص دارد ، کشف کرد که چرخه تجارت املاک و مستغلات به طور متوسط 18 سال دارد. با این حال ، بسیاری از محققان مدرن ادعا می کنند که چرخه املاک و مستغلات برای ایجاد یک دوره زمانی دقیق بسیار غیرقابل پیش بینی است ، زیرا متغیرهای زیادی وجود دارند که می توانند بر افق زمانی چرخه تأثیر بگذارند. با این وجود ، یک چرخه معمولی املاک و مستغلات از چهار مرحله مختلف تشکیل شده است ، یعنی: بازیابی. انبساط ؛بیش از حد تأمین ؛و رکود اقتصادی

فاز 1: بهبودی

مرحله بازیابی اولین مرحله از چرخه املاک و مستغلات پس از رکود اقتصادی است. نرخ اشغال پایین ، تقاضای مسکن برای مسکن ، کاهش تعداد پروژه های توسعه و رشد اجاره راکد برخی از شاخص های متداول در این مرحله است. مرحله بهبودی می تواند مشکل و دشوار باشد ، زیرا اکثر مردم هنوز تأثیر مرحله قبلی (یعنی رکود اقتصادی) را احساس می کنند و از این رو چشم انداز بدبینانه دارند.

با این حال ، بسیاری از سرمایه گذاران پیشرفته این مرحله را زمان اصلی برای خرید خواص می دانند.

استراتژی های اتخاذ در این مرحله حتی اگر ممکن است اقتصاد از رکود اقتصادی بهبود یابد ، بسیاری از صاحبان املاک هنوز مشکلات مالی را تجربه می کنند و از این رو ممکن است دارایی های املاک و مستغلات خود را با معامله بفروشند. هنگامی که این اتفاق بیفتد ، سرمایه گذاران ممکن است این خواص با قیمت معامله را از فروشندگان پریشانی بدست آورند و در انتظار افزایش سرمایه ، پس از پایان مرحله بهبودی و شروع مرحله گسترش ، آنها را نگه دارند.

علاوه بر این ، سرمایه گذاران همچنین ممکن است با اتخاذ یک استراتژی ارزش افزوده ، روی خواصی که نیاز به پیشرفت دارند ، سرمایه گذاری کنند. هم استراتژی پریشانی و هم استراتژی ارزش افزوده می توانند خطرناک باشند ، زیرا تقاضای اجاره در این مرحله ضعیف است. با این حال ، این استراتژی ها به طور بالقوه می توانند بسیار سودآور باشند ، به ویژه هنگامی که اجاره بازار افزایش می یابد و پس از تغییر اقتصاد به مرحله گسترش ، شتاب می یابد. زمان بندی بازار و داشتن نقدینگی کافی ، کلیدهای موفقیت در این مرحله است.

فاز 2: انبساط

پس از مرحله بهبودی ، بازار املاک و مستغلات تحت مرحله ای انبساطی قرار خواهد گرفت. در این مرحله ، تقاضا برای املاک و فضاها افزایش می یابد ، نرخ اشغال در حال افزایش است و قیمت اجاره افزایش می یابد. رشد شغلی ثابت خواهد بود و پیشرفت های جدید در املاک وجود خواهد داشت. با بازیابی مجدد اعتماد به نفس خود در اقتصاد ، فعالیت سرمایه گذاری افزایش می یابد.

سرمایه گذاران که در مرحله بهبودی در املاک تخفیف سرمایه گذاری کرده اند ، می توانند با فروش املاک خود ، "برداشت" خود را به دست آورند ، زیرا قیمت ها و اجاره ها در این مرحله به اوج می رسند ، جایی که تقاضا و عرضه املاک و مستغلات در تعادل است.

استراتژی هایی برای اتخاذ در این مرحله با افزایش احساسات اقتصادی اما با وجود اقتصاد هنوز در کار کامل ، نرخ بهره احتمالاً در سطح معقول خواهد بود و شرایط تأمین مالی مناسب است. بسیاری از توسعه دهندگان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات قادر به تأمین اعتبار کم هزینه خواهند بود و تصمیم می گیرند که املاک جدید را توسعه دهند و یا املاک موجود را دوباره توسعه دهند ، زیرا لیزینگ قوی یا حرکت خرید می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا به بازده مورد نظر خود برسند. مرحله انبساط همچنین زمان مناسبی برای به دست آوردن خواص سرمایه گذاری ارزش افزوده است زیرا خطر درک شده در این مرحله کمتر است.

فاز 3: بیش از حد تأمین

مرحله بیش از حد تأمین وقتی از عرضه املاک و مستغلات در بازار فراتر می رود. تحولات و توسعه های جدید در مرحله گسترش باعث افزایش بیش از حد در بازار شده است و قیمت املاک و مستغلات شروع می شود زیرا عرضه تقاضا را برطرف می کند.

اگرچه ممکن است نرخ اجاره به دلیل عوامل اقتصادی قوی بالا بماند ، اما نرخ جای خالی شروع می شود. افزایش تعداد تحولات جدید با افزایش موجودی بازار شروع به کند شدن می کند. مرحله بیش از حد تأمین به طور معمول برای مدت طولانی ادامه دارد و قبل از ورود اقتصاد به مرحله رکود اقتصادی رخ خواهد داد.

استراتژی های اتخاذ در این مرحله در مرحله بیش از حد ، سرمایه گذاران باید در مورد وضعیت مالی خود فکر زیادی کنند ، زیرا اقتصاد شروع به ورود به رکود می کند. سرمایه گذاران که پول کافی برای دریافت رکود اقتصادی ندارند ، باید در نظر بگیرند که دارایی های خود را نقدینگی کنند تا از کاهش ارزش املاک در مرحله بعدی جلوگیری کنند. از طرف دیگر ، برای سرمایه گذاران که دارای خواصی هستند که مستاجران قوی و اجاره نامه های طولانی مدت دارند ، بهترین اقدام در این مرحله احتمالاً ماندن و سوار شدن از رکود آینده خواهد بود.

فاز 4: رکود اقتصادی

مرحله رکود اقتصادی می تواند برای سرمایه گذاران املاک دردناک باشد. در این مرحله ، عرضه خواص تقاضا را تحت الشعاع قرار می دهد و قیمت املاک و مستغلات به طرز چشمگیری کاهش می یابد. بیشتر صاحبان املاک از نرخ خالی بالا و اجاره پایین رنج می برند و درآمد اجاره ای کاهش می یابد.

مرکز شهر همچنین باعث افزایش نرخ بیکاری خواهد شد و مستاجران ممکن است تقاضای اجاره یا کاهش اجاره را برای ماندن داشته باشند. تعداد پروژه های جدید ساختمانی کاهش می یابد و فعالیت سرمایه گذاری کاهش می یابد. چرخه املاک و مستغلات در نهایت قبل از شروع هرگونه نشانه بهبودی ، به پایین ترین نقطه در این مرحله خواهد رسید.

استراتژی های اتخاذ در این مرحله ، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید به جای اینکه احساس عاطفی نسبت به وضعیت اقتصاد داشته باشند ، از علائم بهبودی در این مرحله مراقبت کنند. رکود اقتصادی فرصت هایی را برای سرمایه گذاران نقدینگی برای به دست آوردن املاک با تخفیف های عمیق فراهم می کند. املاک و مستغلات متعلق به بانک یا سلب مالکیت اهداف بزرگی هستند که سرمایه گذاران فرصت طلب می توانند در مرحله رکود اقتصادی خرید را در نظر بگیرند.

با این حال ، سرمایه گذاران باید در نظر داشته باشند که این مرحله به دلیل عدم نقدینگی و تقاضا در بازار ، به عنوان یک دوره پرخطر در نظر گرفته می شود و احتمالاً سرمایه گذاران باید قبل از اینکه قیمت املاک به مدت زمان گسترده و نامشخص منتظر بماننداوج دوباره

چرخه املاک و مستغلات چه مدت طول می کشد؟

چرخه املاک و مستغلات از دهه 1800 ردیابی شده است ، و تحقیقات نشان می دهد که بازار املاک و مستغلات ایالات متحده به طور معمول از الگوی مشابهی بیش از چرخه 18 ساله پیروی می کند ، و این ثابت شده است که طی 200 سال گذشته صادق است.

با این حال ، اندازه نمونه فوق از دیدگاه آماری اندک است. استفاده از تئوری چرخه های املاک و مستغلات در بازار واقعی املاک و مستغلات بسیار سخت تر است ، از این رو تلاش برای زمان بازار بسیار دشوار است. در نهایت ، کمتر در مورد زمان بندی کامل بازار است ، اما بیشتر در مورد بودن در حد امکان آگاه است.

اقتصاد چگونه بر چرخه املاک و مستغلات تأثیر می گذارد؟

وضعیت اقتصاد

یکی از عواملی که تقاضا برای املاک و مستغلات را هدایت می کند ، درآمد عموم مردم است. هنگامی که اقتصاد رونق می گیرد ، مطابق با افزایش دستمزد ، قیمت خانه افزایش می یابد. مردم می توانند هزینه بیشتری را برای مسکن خرج کنند و این باعث افزایش تقاضا برای املاک می شود. برعکس ، در رکود اقتصادی ، دستمزدها به این معنی است که مردم قدرت خرید کمتری خواهند داشت. در نتیجه ، تقاضا برای مسکن تضعیف می شود و باعث کاهش قیمت املاک و مستغلات می شود.

بیکاری

بیکاری بر توانایی افراد در خرید املاک و مستغلات تأثیر می گذارد ، زیرا این امر توانایی آنها در درخواست وام و پرداخت وام را کاهش می دهد.

نرخ بهره

نرخ بهره نقش مهمی در تعیین تقاضای املاک و مستغلات دارد. نرخ بهره بالا خریداران را از خرید خودداری می کند زیرا هزینه تأمین مالی بالاتر باعث کاهش بازده از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می شود. از طرف دیگر ، یک محیط با نرخ کم بهره ، خریداران بیشتری را به خود جلب می کند و باعث افزایش فعالیت های سرمایه گذاری در بازار مسکن می شود.

اعتماد مصرف کننده

اعتماد به نفس مصرف کننده اندازه گیری خوش بینی مصرف کنندگان در مورد وضعیت فعلی و آینده اقتصاد است. این انتظارات از عملکرد بازار املاک را تحت تأثیر قرار می دهد و به طور مستقیم بر اشتهای ریسک برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیر می گذارد. هنگامی که اعتماد به نفس مصرف کننده کم است ، مصرف کنندگان نگران بهزیستی مالی آینده خود هستند و ممکن است کمتر به خرید املاک و مستغلات متعهد شوند. برعکس ، هنگامی که اعتماد به نفس مصرف کننده زیاد است ، مصرف کننده نسبت به بهزیستی مالی آینده خود بسیار ناخوشایند است و به احتمال زیاد متعهد به خرید املاک و مستغلات است.

ما در سال 2023 در چه مرحله ای از چرخه املاک و مستغلات هستیم؟

همه گیر Covid-19 باعث شده است تا اقتصاد جهانی از زمان رکود بزرگ به بزرگترین رکود اقتصادی برود. با این حال ، کشف واکسن ها برای مبارزه با Covid-19 ، و محرک بزرگ پولی و مالی که به اقتصاد تزریق می شود ، به معنای این است که رکود در حالی که شیب دار بود نسبتاً کوتاه مدت بود. بیشتر اقتصادهای توسعه یافته به سطح پیش از ارزش فعالیت اقتصادی خود رسیده یا فراتر رفته اند. مشکلاتی که اکنون اقتصادهای جهانی با آن روبرو هستند یکی از تقاضای کمبود نیست بلکه یکی از سطح بالایی از تورم و سفت شدن پولی توسط بانکهای مرکزی است.

با افزایش نرخ سیاست در سطح جهانی برای بازگرداندن تورم به هدف و نگه داشتن انتظارات تورم ، این ترس این است که بانکداران مرکزی نرخ ها را به سطحی افزایش می دهند که بسیاری از اقتصادها را به رکود می رساند.

رکود اقتصادی تقاضا برای فضای املاک و مستغلات و سرمایه گذاری را کاهش می دهد. با کاهش درآمد خالص ملک و با افزایش نرخ کلاه و نرخ تخفیف در ارزیابی املاک و مستغلات ، اجاره ها را نرم می کنند و ارزش های سرمایه نیز تحت تأثیر قرار می گیرند.

در حالی که ما صبر می کنیم و می بینیم که آیا رکود اقتصادی در واقع تحقق می یابد ، صاحبخانه ها در دوره هایی از تورم بالا سود می برند زیرا اجاره ها در دوره های تورمی تحت فشار قرار می گیرند. در برخی از قراردادهای لیزینگ تجاری ، یک بند افزایش اجاره وجود دارد که امکان تنظیم اجاره سالانه را با بالاتر از نرخ پیش تعیین شده یا سطح تورم قیمت مصرف کننده فراهم می کند. بندهای تشدید اجاره در بخش املاک و مستغلات تجاری استرالیا بسیار متداول است.

در حال حاضر ، ما هنوز در مرحله گسترش چرخه ملک هستیم. با وجود تورم زیاد ، بیشتر اقتصادهای توسعه یافته هنوز رشد مثبت را ثبت می کنند و بسیاری از آنها نرخ بیکاری دارند که در دهه ها در پایین ترین سطح خود قرار دارند.

در این میان ، عرضه به دلیل وقفه های کار ناشی از اقدامات دورافتاده ایمن در طول COVID-19 بسیار محکم شده است. اجاره املاک مسکونی در پاسخ به ورود مهاجران و دانشجویان خارجی با بازگشایی مرزها به شدت افزایش یافته است.

بنابراین ، آیا زمان خوبی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در سال 2023 است؟

شرایط فعلی بازار املاک ، سرمایه گذاری در افراد ، املاک و مستغلات مسکونی در سنگاپور را برای افراد دشوار می کند. نه تنها نرخ وام مسکن به بیش از 4 درصد افزایش یافته است ، بلکه دولت همچنین نرخ وظیفه تمبر خریدار را برای املاک مسکونی به ارزش بیش از 1. 5 میلیون دلار افزایش داده است. علاوه بر این ، مالیات بر دارایی برای املاک مسکونی با ارزش سالانه بیش از 30،000 دلار قرار است امسال و آینده افزایش یابد.

این تحولات به همراه احتمال رکود جهانی به دلیل افزایش نرخ بهره تهاجمی توسط بانکهای مرکزی در سراسر جهان ، چشم انداز بخش املاک و مستغلات مسکونی سنگاپور را تاریک کرده است. به این ترتیب فروش مسکن کند شده است.

درک چرخه بازار املاک سنگاپور

بازار املاک سنگاپور از این نظر بی نظیر است که سنگاپور یک کشور کمیاب زمین است. افزایش جمعیت سنگاپور به طور مداوم تقاضا را هدایت می کند ، در حالی که تأمین مسکن با میزان زمین که برای مسکن در دسترس است محدود می شود. سنگاپور همچنین به عنوان یک پناهگاه امن برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات توسط بیگانگان ثروتمند تلقی می شود و خریداران اطمینان دارند که قیمت ها در دراز مدت به طور پیوسته رشد می کنند. دولت سنگاپور سیاست های مختلفی را برای تنظیم بازار املاک ، مانند وظایف تمبر در مورد خرید و فروش املاک در سنگاپور به کار گرفته است تا اطمینان حاصل کند که بازار بیش از حد گرم نمی شود

از نمودار بالا مشاهده می شود که مسیر بلند مدت برای ارزش سرمایه املاک و مستغلات مسکونی در سنگاپور به پایان رسیده است. با این حال ، چرخه املاک و مستغلات در بازی وجود دارد که به این معنی است که مسیر رو به بالا یک مسیر پررنگ است.

در نتیجه

سرمایه گذاران باید در مورد وضعیت فعلی اقتصاد و موقعیت و مرحله فعلی چرخه املاک و مستغلات نظر داشته باشند. مراحل مختلف چرخه حاکی از سطح متفاوتی از تقاضا و عرضه برای املاک و مستغلات است ، از این رو بر قیمت ها و بازده ها تأثیر می گذارد. با پیروی از استراتژی های مختلف سرمایه گذاری متناسب با مراحل مختلف ، می توان با موفقیت در چرخه سرمایه گذاری کرد.

در حال حاضر ، چشم انداز بخش املاک و مستغلات مسکونی در سنگاپور یک کیسه مختلط است. در حالی که دستمزد سنگاپورها به شدت در حال افزایش است و بیکاری کم است و عرضه مسکن محکم است ، ابرهای تیره تر با سطح بالایی از تورم در حال ظهور هستند و در نتیجه نرخ وام مسکن بالاتری که بر قیمت مسکن تأثیر منفی خواهد گذاشت. اگر تورم به شدت سرسخت باشد ، ممکن است رکود اقتصادی در افق باشد و بانکداران مرکزی نرخ بهره را به سطح بسیار بالایی افزایش دهند تا تورم را کنترل کند. علاوه بر این ، دولت مالیات های مرتبط با معامله و مالکیت دارایی های مسکونی را افزایش داده است.

اگر از چشم انداز بخش املاک و مستغلات مسکونی در سنگاپور ناراحت هستید ، ممکن است به دنبال سرمایه گذاری پول خود در بخش های دیگر و سایر کشورها باشید. این جایی است که RealVantage وارد می شود. ما به سرمایه گذاران خرده فروشی این فرصت را می دهیم که در بخش های مختلف املاک و مستغلات و کشورهایی که دارای درجه های مختلفی از ریسک هستند ، متناسب با اشتهای شما از 25،000 دلار S سرمایه گذاری کنند. برای کسب اطلاعات در مورد فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که ارائه می دهیم ، ثبت نام کنید.

درباره فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در RealVantage اطلاعات بیشتری کسب کنید. از تیم ما دیدن کنید ، داستان و استراتژی های سرمایه گذاری ما را بررسی کنید.

RealVantage یک بستر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که به سرمایه گذاران ما اجازه می دهد تا در بازارها ، املاک خارج از کشور ، بخش ها و استراتژی های سرمایه گذاری متنوع شوند. برای کسب اطلاعات بیشتر به سایت اصلی ما مراجعه کنید!

سلب مسئولیت: اطلاعات و/یا اسناد موجود در این مقاله مشاوره مالی نیست و برای اهداف آموزشی منظور شده است. لطفاً قبل از اقدام به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، با مشاور مالی ، حسابدار و/یا وکیل خود مشورت کنید.

چگونه صاحبان املاک خرده فروشی باید خواص خود را تغییر دهند؟

این بیماری همه گیر تقریباً به پایان رسیده است ، اما توابع و درک خصوصیات خرده فروشی برای همیشه تغییر کرده است. در اینجا نحوه صاحبان املاک خرده فروشی باید دارایی های خود را شکل دهند.

Realvantage 28 مارس 2023 • 6 دقیقه بخوانید

The Business Times - Platform Platform RealVantage افزایش نرخ بهره را به نفع خود تبدیل می کند

کیت اونگ ، مدیرعامل Realvantage می گوید که در حالی که بازار وام ثانویه ممکن است در سنگاپور کوچکتر باشد ، در کشورهایی مانند استرالیا و انگلیس پتانسیل عظیمی وجود دارد.

Realvantage 27 مارس 2023 • 5 دقیقه بخوانید

هدایت با دقت دقیق

در نقش نیکلاوس به عنوان یک متخصص حمل و نقل ، او همیشه قبل از ورود به هرگونه معامله ، دقت لازم را انجام می دهد. این همچنین در مورد سرمایه گذاری های شخصی وی صدق می کند. در ادامه بخوانید تا دریابید که نیکلائوس برای متقاعد کردن خود که Realvantage ("RV") یک بستر سرمایه گذاری معتبر است.

Realvantage 27 مارس 2023 • 3 دقیقه بخوانید بینش واقعی © 2023

این وب سایت و محتوای آن متعلق به ، مدیریت و منتشر شده توسط RV SG Pte است. آموزشی ویبولیتین (شرکت UEN شماره 201927456N) ، یک شرکت محدود خصوصی که توسط اداره پولی سنگاپور ("MAS") تنظیم شده و دارای مجوز خدمات بازار سرمایه (مجوز CMS شماره 101156) است. فرصت های سرمایه گذاری و محصولات ارائه شده در وب سایت ما منحصراً برای سرمایه گذاران که RV SG PTE را راضی کرده اند ، در دسترس است. الزامات ورود به سیستم برای سرمایه گذاران خرده فروشی یا سرمایه گذاران که به عنوان "سرمایه گذاران نهادی" و "سرمایه گذاران معتبر" مطابق قانون اوراق بهادار و آتی سنگاپور (Cap. 289) شناخته می شوند.

اطلاعات مربوط به فرصت های سرمایه گذاری و محصولات ما که در این وب سایت پروفایل شده اند توسط MAS بررسی نشده و فقط برای اهداف عمومی اطلاعاتی و بازاریابی ارائه شده است.

هیچ چیز در این وب سایت (1) یک القاء برای مشارکت در هرگونه فعالیت سرمایه گذاری در نظر گرفته نمی شود ، یا (2) در نظر گرفته شده است ، و نه به عنوان پیشنهادی برای فروش یا درخواست پیشنهادی برای خرید هر اوراق بهادار یا محصولات در آن تفسیر نمی شود. پیشنهاد یا فروش یا استفاده آنها دارای مجوز ، واجد شرایط یا معاف از ثبت نام نیست و یا توسط قانون قابل اجرا مجاز است ، یا به هر شخصی که چنین پیشنهاد یا درخواست را غیرقانونی کند.

با دسترسی به این سایت و هر صفحه ای از آن ، شما موافقت می کنید که به شرایط استفاده ، شرایط و ضوابط سکو و مجموعه بالقوه خطرات مربوط به آن که در بخش سؤالات متداول برجسته شده است ، محدود شوید.